Валюта:
Каталог
Блог / Новости
Печать Печать

Договор купли-продажи недвижимости: теория

 
 
Голосов: 30
Оценить

Приветствую Вас.

В данной статье мы ознакомимся с основами составления договора купли-продажи недвижимости. Для этого нам потребуется Гражданский Кодекс РФ главы 549-558. Цель статьи - дать Вам информацию о том, что обязательно должно быть отражено в договоре продажи недвижимости, без чего регистрирующие органы вправе отказать Вам в регистрации поданных Вами документов. Согласитесь, Вам будет приятно осознавать, когда Вы будете понимать, что наличие определённых формулировок в тексте должны присутствовать не потому, что так сказал нотариус или риэлтор, а потому, что есть прямое требование закона. Вы можете сами убедиться в этом, прочитав соответствующую статью ГК РФ. Обращайте внимание на номера статей ГК РФ: часто в тексте договора делаются ссылки на них без расшифровки содержания.
Так же мы пройдёмся по структуре договоров и в следующей статье посмотрим на прошедший регистрацию договор купли-продажи недвижимости (земельного участка).

Статья 549. Договор продажи недвижимости.
Из данной статьи мы берём формулировку для предмета договора: "Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора ...".

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости.
Обязывает граждан РФ заключать подобные договора в письменной форме.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.
1. Без государственной регистрации такой договор будет считаться недействительным.
3. Предусмотрена ответственность за уклонение одной из сторон от государственной регистрации договора продажи недвижимости.
В тексте договора обязательно должна быть ссылка на статью 551 ГК РФ. 

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на ней недвижимости.
При продаже здания или сооружения к покупателю переходит право собственности (или пользования) на земельный участок, необходимый для их использования.
В тексте обязательно делается отметка о наличии на участке зданий, строений, сооружений. Если таковые имеются, прилагаются документы БТИ или Декларация об объекте недвижимого имущества (для СНТ).

Статья 553. Утратила силу.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости.
Закон требует точного описания передаваемой недвижимости. Для зданий, строений, сооружений требуются документы БТИ или Декларация (для СНТ), а для земельных участков требуется постановка на кадастровый учёт. На практике всё не так однозначно:
а) закон допускает продажу участков, зарегистрированных по "дачной амнистии" по упрощённой схеме без проведения межевых работ. Это означает, что при будущем проведении межевых работ новым собственником могут измениться не только площадь, но и кадастровый квартал, категория земли, её целевое назначение;
б) по-хорошему, чтобы полностью удовлетворять требованиям данной статьи, здания, строения и сооружения должны быть точно описаны, т.е. их местоположение на участке должно быть точно определено. В реальности мы видим, дачные дома регистрируются и продаются по Декларации об объекте недвижимого имущества, где о привязке дома к участку (и, вообще, о его реальном наличии) гласит лишь справка председателя СНТ. Для жилых домов ситуация несколько лучше: БТИ делает документы на дом, где есть отметка об участке, на котором расположено здание, строение, сооружение. Однако не всегда делается "привязка" их к участку. Это когда точные сведения об их границах  попадают в кадастровую выписку участка. Данная "привязка" стоит дополнительных денег (около 5 000 рублей), поэтому часто её не делают. С формальной точки зрения это можно считать недостаточно точным описанием.
Т. е. практика такова, что закон позволяет оборот недвижимого имущества, которое прошло государственную регистрацию права. Даже если это была упрощённая регистрация, когда сведения о недвижимом имуществе неполные.
Пример описания предмета договора продажи недвижимости мы увидим в следующей статье. 

Статья 555. Цена ...
Нет цены - договор недействителен. Это существенное условие договора.
Если при продаже здания, строения, сооружения отдельно не упомянуто о продаже участка, необходимого для их использования, то считается, что цена включает и плату за такой участок.

Статья 556. Передача недвижимости.
В обязательном порядке (обычно, одновременно с подписанием договора продажи недвижимости) составляется передаточный акт. Он может быть вшит в договор, а может быть на отдельном листе. Главное, чтобы он был составлен и подписан. Передаточный акт является обязательным для подачи на государственную регистрацию.
Нюанс: подписание Покупателем Передаточного акта, по которому имущество передано не в том виде, как оговорено в договоре купли-продажи недвижимости (даже если в самом акте сделаны соответствующие замечания), не освобождает Продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи имущества ненадлежащего качества.
Если Продавец передал имущество ненадлежащего качества, у Покупателя есть все возможности воспользоваться воспользоваться положениями статьи 475 ГК РФ: добиться снижения цены, компенсировать свои расходы на устранение недостатков, расторгнуть договор. Правда, нужно будет в судебном порядке доказать, что переданное имущество качественно не соответствует условиям договора, и что недостатки (или их причины) возникли до подписания договора купли-продажи недвижимости.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений.
1. При продаже жилых помещений ( в которых можно прописаться), обязательно указание перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после приобретения Покупателем. Даже если никто не прописан, всё равно потребуется справка из ЖЭК или местной администрации о прописанных в жилом помещении.
2. Обратите внимание, датой заключения договора продажи недвижимости считается не дата подписания или сдачи документов на регистрацию, а дата совершения регистрационной записи о переходе права собственности. Обычно, срок регистрации сделки с августа 2012 года - 20 календарных дней.

Также в договоре купли-продажи недвижимости, когда Продавец состоит в браке, должны быть соблюдены положения статей 34, 35 Семейного Кодекса РФ, по которому совместно нажитое недвижимое имущество может быть продано только при наличии нотариального согласия супруга. Несоблюдение данного условия может послужить в будущем основанием для расторжения договора.

На этом позвольте закончить статью об основных требованиях к составлению договора купли-продажи недвижимости. Буду рад Вашим комментариям к статье. С уважением, автор сайта 90876.ru, Владимир.

Вопросы?

_

Имя:

Email

Ваш вопрос или предложение по Договор купли-продажи недвижимости: теория:


Введите число, изображенное на рисунке
code



© Операции с недвижимостью, образцы договоров по сделкам с недвижимостью, режим работы учреждений.